Den korte rente er faldet markant, siden de panikken i december 2008. Situationen dengang, blev retmæssigt anset for at være så alvorlig, at det krævede politisk markedsindblanding og en tilhørende hjælpepakke. Renten endte på 5,2 %, og mange kunne ånde lettet op. For nye lånetilbud er renten pt. faldet til 2%. Om den falder yderligere, kan ingen sige noget sikkert om, men vi er formentlig tæt ved bunden.

Jeg får mange henvendelser, fra boligejere med fastforrentede lån, der er fristet af Flexlån. Umiddelbart ser det tillokkende ud, eksempelvis for en boligejer i et 6 % afdragsfrit lån. Nettobesparelsen er ca. 4.500 kr. netto/mdr. for et lån på 2 mio. kroner, hvilket selvfølgeligt luner i ethvert finanskrisebudget.

Men…

I en pulserende økonomisk krise med nødvendige Flex-hjælpepakker, faldende ejendomsværdier, usikkerhed om inflation og renteudvikling… Er en yderligere eksponering mod Flexlån så tilrådelig?  Tager vi risikoen alvorligt? Der er ikke noget entydigt svar. Hvad der gælder for en låntager, gælder nødvendigvis ikke for en anden.

Følgende spørgsmål bør være klarlagt ved overgang til Flex:

1. Har du en strategi for hvad næste skridt er?
2. Hvorfor valgte du oprindelig et fastforrentet lån?
3. Hvilke præmisser opsætter du for din skrå konvertering til Flex?
4. Hvad er din exitstrategi, hvis det ikke går som du håber?
5. Kan du klare økonomien, hvis du igen vil træde ud af Flex?
6. Har du regnet på alle omkostninger? Ikke bare de direkte konverterings-omkostninger, men også de afledte som eksempelvis mistet restgældsfald?
7. Hvordan vil du time dine konverteringer og afdække din risiko?
8. Hvor lang tid skal du ligge i Flex før omkostningerne er hentet hjem?
9. Hvad nu hvis 5 % fastforrentet hurtigt kommer tæt på kurs 100?
10. Vil det være bedre at gå direkte fra fasteforrentet lån til 5 %, end til Flex og så til 5 %. 

Ansvar- eller kaskoforsikring

At skifte fastforrentede lån ud med Flexlån svarer lidt til at forsikre sin bil med kasko det ene år, og kun med ansvar det næste. Ræsonnementet for valget må være noget i retning af, at man kun køre galt de år man har kasko, og der ikke sker noget de år man kun har ansvarsforsikring. Man må også mene, at man kan sige noget om prisen for sit 30-årige lån ved at betragte prisen for blot ét år. Det er en misforståelse, det eneste man kan sige noget om, er en umiddelbar likviditetsforbedring, men det er ikke det samme som en besparelse på 2, 5 eller 30 års sigt.

Specielt lige nu

Der er væsentlig forskel på om renten stiger nominelt 2 pct. når renten er meget lav. En renteforhøjelse fra 2 til 4 pct. er en fordobling af huslejen, mens det kun ville være 20 % stigning fra 10 til 12 %. Elementært, men ikke desto mindre værd at tænke over. Hvilken redningspakke skal imødegå endnu flere insolvente boligejere på grund af stigende rente, måske fordoblede huslejer, faldende ejendomspriser og lån uden restgældsfald?

Uanset om du er i Flexlån eller overvejer Flex, er det vigtigt at huske at det er nemt at komme i Flex, men det kan være umuligt at komme ud igen. Flexlån er godt når renten falder eller er konstant lav, men farlig ved rentestigninger.Det skal kun gå galt én gang før familiens bolig er tabt.

Jeg vil gerne vide mere…

Hvis du har fået lyst til at vide mere, anbefaler vi at du investerer to timer i et spændende seminar.
Du vil få del i 15 års erfaring med uafhængig rådgivning om realkreditlån, samt hvordan du har mulighed for at tjene penge på dit lån og samtidigt effektivt sikre dig mod overraskelser.

Læs mere og tilmeld dig seminaret her

~ by admin on oktober 12, 2009.