Kurserne er tæt på kurs 100 så det er nu der er mulighed for at sikre dig konvertering til 4%

Det er NU du skal hjemtage lånetilbud – Det er gratis og så er du sikker hvis kursen går over 100.

Check kurserne her

• Nykredit
• BRF
• Totalkredit
• Realkredit Danmark

Jeg ligger i Flexlån.

Flexlånet er i vores og RealRåds terminologi et midlertidigt lån, hvor det vigtigste er at have en exitstrategi.

Husk at gennemsnitsrente på Flexlån siden 1997 ligger omkring 4%.

Fordel ved at konvertere til fastforrentet lån

Det er kun i det fastforrentede lån man kan få kursgevinster. Sidst vi havde en 4% i kurs 98 var i 2006, og allerede i 2008 var kursen faldet 18 kurspoint hvilket betyder nedbringelse af restgæld med ca. 15%.

Der er 2 metoder at indfri Flexlån:

1. Dagskurs: Dvs. man indfrier til den kurs obligationen har i dag. Det kan fx være til kurs 101.5. Dvs. har du lån på 2 mio. kr., ’koster’ det 1,5 kurspoint i kurstab at indfri lånet, svarende til 30.000 kr.
2. Pari straks: Man indfrier Flexlånet til kurs 100, men først ved næste termin, som er den 31/12-2010. I perioden frem til opsigelsen skal man betale differencerenter (renter på nyt OG gammelt lån).

Valget afhænger af hvilken kurs man kan indfri til, og hvor lang tid der er til opsigelsen – det skal beregnes individuelt. Lige nu ligger Flexlån baseret på 4% obligationer omkring kurs 101, og er bedst at indfri efter pari straks, mens Flexlån baseret på 2% obligationer ligger meget tæt på kurs 100 og skal indfries til dagskurs.

Hvis du vil i trygge rammer, er muligheden optimal. Kurserne kan pt. blive en anelse bedre, desværre har de det med at kravle langsomt op og falde hurtigt ned.

Jeg ligger i fast rente (5, 6 og 7%)

Det er også interessant for dem der allerede  ligger i fastforrentet lån at komme i 4%. MEN lige nu er der mange differencerenter (dobbelt renter for to lån) da 5% skal indfries til Pari (Kurs 100) med minimum 2 måneder til næste termin. Dvs. næste opsigelse er den 30/10-2010. Der er altså lige nu ca. 4 måneders differencerenter.

Derfor hjemtag lånetilbud nu (det er gratis og uforpligtende) og vent med konvertering til sidst i oktober hvor differencerenterne er minimale

Jeg får mange henvendelser, fra boligejere med fastforrentede lån, der er fristet af Flexlån. Umiddelbart ser det tillokkende ud, eksempelvis for en boligejer i et 6 % afdragsfrit lån. Nettobesparelsen er ca. 4.500 kr. netto/mdr. for et lån på 2 mio. kroner, hvilket selvfølgeligt luner i ethvert finanskrisebudget.

Men…

I en pulserende økonomisk krise med nødvendige Flex-hjælpepakker, faldende ejendomsværdier, usikkerhed om inflation og renteudvikling… Er en yderligere eksponering mod Flexlån så tilrådelig?  Tager vi risikoen alvorligt? Der er ikke noget entydigt svar. Hvad der gælder for en låntager, gælder nødvendigvis ikke for en anden.

Følgende spørgsmål bør være klarlagt ved overgang til Flex:

1. Har du en strategi for hvad næste skridt er?
2. Hvorfor valgte du oprindelig et fastforrentet lån?
3. Hvilke præmisser opsætter du for din skrå konvertering til Flex?
4. Hvad er din exitstrategi, hvis det ikke går som du håber?
5. Kan du klare økonomien, hvis du igen vil træde ud af Flex?
6. Har du regnet på alle omkostninger? Ikke bare de direkte konverterings-omkostninger, men også de afledte som eksempelvis mistet restgældsfald?
7. Hvordan vil du time dine konverteringer og afdække din risiko?
8. Hvor lang tid skal du ligge i Flex før omkostningerne er hentet hjem?
9. Hvad nu hvis 5 % fastforrentet hurtigt kommer tæt på kurs 100?
10. Vil det være bedre at gå direkte fra fasteforrentet lån til 5 %, end til Flex og så til 5 %. 

Ansvar- eller kaskoforsikring

At skifte fastforrentede lån ud med Flexlån svarer lidt til at forsikre sin bil med kasko det ene år, og kun med ansvar det næste. Ræsonnementet for valget må være noget i retning af, at man kun køre galt de år man har kasko, og der ikke sker noget de år man kun har ansvarsforsikring. Man må også mene, at man kan sige noget om prisen for sit 30-årige lån ved at betragte prisen for blot ét år. Det er en misforståelse, det eneste man kan sige noget om, er en umiddelbar likviditetsforbedring, men det er ikke det samme som en besparelse på 2, 5 eller 30 års sigt.

Specielt lige nu

Der er væsentlig forskel på om renten stiger nominelt 2 pct. når renten er meget lav. En renteforhøjelse fra 2 til 4 pct. er en fordobling af huslejen, mens det kun ville være 20 % stigning fra 10 til 12 %. Elementært, men ikke desto mindre værd at tænke over. Hvilken redningspakke skal imødegå endnu flere insolvente boligejere på grund af stigende rente, måske fordoblede huslejer, faldende ejendomspriser og lån uden restgældsfald?

Uanset om du er i Flexlån eller overvejer Flex, er det vigtigt at huske at det er nemt at komme i Flex, men det kan være umuligt at komme ud igen. Flexlån er godt når renten falder eller er konstant lav, men farlig ved rentestigninger.Det skal kun gå galt én gang før familiens bolig er tabt.

Jeg vil gerne vide mere…

Hvis du har fået lyst til at vide mere, anbefaler vi at du investerer to timer i et spændende seminar.
Du vil få del i 15 års erfaring med uafhængig rådgivning om realkreditlån, samt hvordan du har mulighed for at tjene penge på dit lån og samtidigt effektivt sikre dig mod overraskelser.

Læs mere og tilmeld dig seminaret her

Prisen for at halvere sin ydelse, er at man opgiver sin sikkerhed for størrelsen på de fremtidige ydelser. At denne fristelse er for stor for 9 ud af 10 nye lånere kunne tyde på, at ikke alle er klar over at de i værste fald risikerer deres hjem.

Jeg har samlet 3 grunde til at søge mere information:

Risiko

I december 2008 greb regeringen ind og hjalp Flexlånerne ved at realkreditinstitutterne via bankpakken selv kunne købe de udbudte Flex-obligationer. Men hvad sker der næste gang?

“Lige nu glæder vi os over milliarderne, der skal redde verden fra krisen, men en enorm regning er på vej. De historisk lave renter vil sandsynligvis eksplodere, når økonomien vender. Det kan sende mange danskere med flekslån og afdragsfrie lån fra hus og hjem.“, skriver Michael Hjort på ”Dine Penge”.

Læs hele artiklen her

Omkostninger

Hvad mener Økonomisk Ugebrev med at du bliver snydt for 10.000,- kr. ved låneomlægning?

Efter optagelse og opsigelse af lån (obligation eller Flexlån), har du i en periode to lån og en portion penge, som du får en meget dårlig rente af.

Hvor meget du bliver snydt for, kan du desværre ikke se på din opgørelse fra kreditforeningen, men ved omlægning af et lån på 2 mill. er det omring 10.000 kr.
Med viden og ordentlig rådgivning kan man dog undgå at blive snydt.

Læs hele artiklen fra Økonomisk Ugebrev her

Handlefrihed

Perioden, hvor dit lån er låst og renten ukendt, er steget fra først 2 uger til 1 måned i 2008 til nu 2 måneder i år, på grund af usikkerheden om afsætning af de mange obligationer!

Det lidt forskelligt fra realkreditinstitut til realkreditinstitut men kan betyde, at hvis der sker ting i denne periode, der gør at du ønsker at ændre din lånetype er du låst.

Flexlånere bliver for tiden „tilbudt“ at fastlåse renten for 2010, men man kan hele året bede om at blive fastlåst for det næste år. Så det er ikke en enestående chance, som man kun har lige nu og kreditforeningen sig betalt for det. Flexlånsrenten lige nu er ca. 2,5%. Men hvis du vil låse den for 2010 nu, er den 2,8%. 0,3%-point hvilket svare til 12%! Værre er det imidlertid, at det kan blive meget dyrere at komme ud af lånet i 2009, hvis man ønsker at ændre lånetype.

Opsummeret kan man sige at Flexlån er gode når renten falder og fastforrentet obligationslån er gode når renten stiger. Sandsynligheden for at renten snart vender og begynder at stige er i følge mange eksperter stor.

Jeg vil gerne vide mere…

Hvis du har fået lyst til at vide mere, kan jeg anbefale at investere to timer i et spændende seminar.

Du vil få del i 15 års erfaring med uafhængig rådgivning om realkreditlån, samt hvordan du har mulighed for at tjene penge på dit lån og samtidigt effektivt sikre dig mod overraskelser.

Hver gang du som låntager indløser en gevinst, taber investor et tilsvarende beløb. Da investor i stigende omfang er bankerne og realkreditinstitutterne selv, har du som låntager en interessekonflikt med din normale rådgiver.

Du har derfor brug for uafhængige realkrediteksperter, der udelukkende varetager dine interesser.

Læs mere og tilmeld seminar her

80% af alle nye boliglån er Flexlån. Årsagen til, at Flexlån er blevet så populær, er som bekendt, at den korte rente i øjeblikket er meget lavere end den lange rente.

Baggrunden er Nationalbankens lave rente. At den lange rente er højere end den korte betyder, at markedet tror at renten på sigt vil stige. Spørgsmålet er, om alle i Flexlån har gjort sig klart, hvilken risiko de løber og hvilke konsekvenser, det kan have.

I december greb regeringen ind og hjalp Flexlånene bl.a. ved at realkreditinstitutterne via bankpakken selv kunne købe mange af de udbudte Flex obligationer. Men hvad sker der næste gang?

Hele artiklen kan læses her

Mulighed

Hvis du alligevel ønsker Flexlån, skal du sikrer dig et par ting:

1. Beslut dig for, om du kan leve med denne risiko

2. Søg uafhængig rådgivning

3. Få gennem vurdering afklaret, om du har risiko for at blive låst i en gældsfælde

4. Fastlæg en exit-strategi

5. Sørg for, at du har daglig overvågning af dit lån

Seminar

Hvis du har fået lyst til at vide mere kan jeg anbefale at investerer to timer i et spændende seminar.

Du vil få del i 15 års erfaring med uafhængig rådgivning om realkreditlån, samt hvordan du har mulighed for at tjene penge på dit lån og effektivt sikre dig mod overraskelser.

Husk, at du som låntager har en interessekonflikt med banken og realkreditinstituttet!

Hver gang du indløser en gevinst, taber andre tilsvarende. Du har derfor brug for uafhængige realkrediteksperter, der udelukkende varetager dine interesser.

Læs mere og tilmeld her: http://www.360wealth.dk/seminar/index.html

Hvis du fx har et fastforrentet kreditforeningeslån suppleret med en passende konservativ investering af friværdien med en god spredning, vil det være en optimal sikring af din familie mod udefra kommende udsving.

At det så samtidig giver mulighed for en højere opsparing, betyder at man faktisk har mulighed for at øge sin opsparing samtidig med at man minimerer sin risiko, og på den måde bliver det en win-win situation.